居高臨下 頂樓戶身價傲人

陳建徵、楊茲珺╱綜合報導】摩天豪宅，往往以顯眼的高度成為地標，因高人一等而擁有寬闊視野，享有居高臨下的優越感，吸引豪宅客層。其中，儘管頂樓戶每坪開價高於其他戶別，但是產品稀有、加上沒有居於人下的委屈感，成為頂級層峰人士的最愛。 豪客最愛冠德建設業務經理林松川表示，對豪宅客層來說，價格不是最重要的決定因素，產品才是重點，樓層愈高通常代表視野愈好，真正有自住需求的豪宅客，往往會從中上樓層開始看起。為了迎合豪宅客群的喜好，建商多會視基地大小、使用地目，再利用容積移轉等方式，創造高人一等的豪宅以抬高身價。目前北市剛完工的摩天豪宅，每戶總價皆破億元。 尹衍樑頂樓留給自己 以台北市仁愛圓環上的「潤泰敦仁」為例，2年前預售時開出每坪85~90萬元的區域高價，樓高22樓，戶戶都有寬闊的視野，潤泰創新國際總裁尹衍樑即保留頂樓給自己。據了解，他在預售合約內即明訂頂樓露台為頂樓戶專用，獨享居高臨下的優越。 大師房屋敦南營業處經紀人王嘉豪表示，隨著近2年地產景氣攀升，即將完工的「潤泰敦仁」已經攀升至每坪120~140萬元，單戶含車位總價身價皆超過1.5億元。 另2棟新成屋豪宅，是位於信義計劃區的「冠德遠見」與「寶徠花園廣場」，2棟都有27樓高，除了台北101外，是信義路五段最顯眼的2棟豪宅建築。其中，「冠德遠見」目前每坪開價115萬元，規劃單層單戶150坪，含車位總價也要1.6億元。 鋼骨制震是基本配備 台中市今年新推案特色更是「2大2高」，即案量大、坪數大、單價高、樓層高，樓高30層樓以上的豪宅案就有6案，最高樓層39樓、最高單價每坪60萬元、單層最大面積540坪。高雄「首善」樓高29樓，每坪20~23萬元同樣傲視區域產品。高樓更須注重結構安全，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、制音中空樓板、及制震系統等，是各大豪宅案的基本配備。台中的「總太東方帝國」以SSC純鋼骨結構搭配預鑄牆板，「冠德遠見」則以位移型制震法與阻尼器，來保護豪宅嬌客的身家安全。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Arti...

跟著麥當勞 投資商圈不費力

【曾敬德╱台北報導】房地產投資達人都有自己一套投資公式，陳玉玲專門跟著麥當勞投資，利用麥當勞豐富拓點的經驗，省去自己尋找適合投資商圈的時間，而且她只投資總價相對較低但接手力道強的2~3房產品，持有1年以上常有2~3成的投資報酬率。 搭順風車中信房屋汐止大同加盟店店長陳玉玲長期經營汐止商圈，見證汐止市2次房市大多頭過程，在基隆河整治時，選擇危機入市，買了汐萬路上的老舊透天店面，她說：「當時買下去也是怕怕的，但看好1排老舊透天有改建機會，也可當成長期置產收租工具，沒想到買了半年就有人出價，後來投資客還轉手1次。」 獨鍾大社區與華廈 陳玉玲早期投資股市慘賠500萬元，損失慘重，此後選擇投資自己最熟悉的不動產，她擔任店長常可收到同仁回報資訊，知道哪些地區買方有增加，哪類產品最為搶手。她分析，汐止市客層是吸納台北市的首購族，這類客層預算有限，會以2~3房30坪以下產品為首選，是汐止最熱銷的產品。 她在汐止淹水前就投資大同路二段上的「宏國大鎮」社區，陳玉玲認為，這種大社區就要挑選座向好，最好是面向基隆河那側，且宏國大鎮公設超低只有7%，虛坪少，戶數多也可稀釋管理費用，社區每坪管理費僅30元，接手力道一直很強，但切勿貪便宜挑選面福地的棟別，雖然香港人認為墳墓是財庫，但畢竟國人對這種產品接受度低，未來轉手困難。 除對大社區有獨到投資數外，陳玉玲也會選擇華廈產品，她挑選康寧路的華廈1樓，取得價格和市價相當，但她看中這類產品釋出稀少，環境鬧中取靜，1樓還有大院子，簡單粉刷過後持有約1年，就有買方出高價買下。 首重地段產品規格 陳玉玲投資不動產首重地段與規格，接下來才是房價高低，「用市價買對房子，比買便宜但地點差的產品更好。」她第1次購屋購買長江街的舊公寓，當時只看到格局很喜歡就買想去，自己會開車偏遠一點也無妨，結果汐止房價回升，她的舊公寓因為地點偏遠，現在仍嚴重貶值，預估現在賣至少賠200萬元。陳玉玲接觸過不少投資客，碰過客戶每2年就搬1次家，轉手都還有賺錢，她認為，除了裝潢好可先住前面2年享受外，未來轉手時因為屋況保持新穎，又不會被民眾認定為投資客短期轉手的裝潢屋，有時每坪還可創造2~3萬元增值空間，現在這客戶從汐止市，一路搬到重陽重劃區。陳玉玲建議，民眾投資時切記住家小環境可塑造，但大環境無法改變，民眾購屋時別被裝潢格局迷昏頭，交通與生活機能等條件，才是影響房價最大關鍵。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=...

金管會解套房貸上限、外資15億美元瞄準房市 營建股大漲4%

金管會解套房貸上限、外資15億美元瞄準房市 營建股大漲4%
http://news.cnyes.com/dspnewsS.asp?rno=1&fi=%5CNEWSBASE%5C20071003%5CWEB387&vi=32024&sdt=20070923&edt=20071003&top=50&date=20071003&time=10:50:19&cls=index2_totalnews

鉅亨網記者陳美玲╱台北• 10月3日
2007 / 10 / 03 星期三 10:50   寄給朋友  友善列印    
在金管會重新解釋房貸限額方案，重新為房貸「解套」後，加上摩根士丹利15億美元的私募基金傳出將投資台灣房市下，激勵今 (3)日營建股跳空大漲，早盤漲幅逼近4%，其中冠德 (2520-TW下單)一開盤即強攻漲停鎖死，全坤興(2509-TW)、興富發(2542-TW)、大漢(5530-TW)也一度攻上漲停。

 
營建股今日在政策上的利多激勵下，加上外資私募基金將投資台灣房地產業的消息面鼓舞，冠德、全坤興等5檔個股一度攻上漲停，基泰 (2538-TW)、皇翔(2545-TW)、鄉林(5531-TW)、順天 (5525-TW)、華固(2548-TW)、日勝生(2547-TW)等 6檔個股氣勢也不弱，近逼漲停之姿。

銀行業者近來與金管會密集溝通出的房貸上限「解套方案」，並被業者視為，刺激房地產景氣的具體作法之ㄧ。金管會表示，許多銀行房貸已接近銀行法72條之2的30%上限，但理財型房貸或房屋抵押短期週轉金，應屬「當鋪型」貸款，也就是說，貸款人借款用途「並不是用來購屋」，也不會影響房價，因此這部分可不納入30%限額之內。

金管會解釋，當初銀行法 72條之2的訂定，目的是不希望銀行用大眾資金去炒作房價，畢竟過度承作房貸風險過高，但房屋抵押借款若用途不是用來購屋，自然就不是72條之2規範的範圍，換言之，即可不列入30%限制。

在金管會重新提出解釋後，不少銀行開始重新估算手中購屋貸款與理財型房貸有多少，房貸比偏高的業者，在新承做業務將轉衝刺理財型房貸。

除了金管會重新解釋房貸上限的「解套方案」外，摩根士丹利第 3支亞洲私募基金也宣布成立，募集金額高達15億美元，折合新台幣將近 500億元。摩根士丹利強調，此基金主要鎖定亞洲市場具成長性的價值投資機會，其中台灣地區的投資，「會擴及房地產業。」

在政策面以及消息面激勵下，營建類股今日全面喊漲，市場預期，在總統大選前，營建類股可能還有一波漲幅。

 

銀行房貸 未必以成交價計算

銀行房貸 未必以成交價計算
http://mag.udn.com/mag/money/storypage.jsp?f_MAIN_ID=81&f_SUB_ID=2083&f_ART_ID=85440
2007/10/02     
【記者夏淑賢╱台北報導】

銀行業者指出，考量房地產市場有過熱的疑慮，銀行為降低授信風險，放款時不見得以消費者的成交價為貸款計算基礎，有銀行改採自行鑑價後依鑑價結果核貸，連帶使得以售價計算出的核貸成數下降，不少裝潢公司訂單最近也因此屢遭抽單。

房地產市場預售案去年起大增，不少投資客大舉進場，加上部分外來資金炒作，帶動房市行情扶搖直上。不過，隨著房地產市場轉熱，銀行授信開始降溫。

銀行業者指出，今年下半年起進入密集交屋高峰期，銀行受到之前雙卡呆帳風暴衝擊，加上擔心最近美國次級房貸風暴在國內上演，對投資客和小套房等小坪數產品的授信轉趨保守。

銀行主管說，房市面臨的隱憂還包括新台幣升息趨勢與房市短期供過於求，預期銀行對房貸將持續緊縮。

最近不少裝潢業者接案後，又被客戶臨時取消，銀行主管指出，主要是不少購屋者款後，銀行核貸成數低於預期，導致自備款相對不足，搬家前的裝潢費也大幅縮水。

銀行業者表示，過去消費者辦房貸，都是依照與建商談好的成交價計算，貸款基本都有八成以上，有的建商甚至還會配合消費者來高報成交價，幫助消費者拿到成交價八成的房貸，但實際上貸到的金額就等於房屋交易價格，也就是百分百全額房貸。

現在為了避免類似狀況，再加上銀行預期房價過高，未來升息恐增加呆帳風險等因素，因此銀行業者甚至會針對部分個案或區域，另行鑑價，而非根據建商與消費者的成交價來計算核貸成數。且銀行自行鑑價結果通常都低於成交價，如此再以七成核貸，對消費者來說，假設銀行鑑價低於成交價兩成，則貸款七成其實等於是成交價的五、六成，消費者的自備款就相對要增加。

銀行建議，未來消費者最好多準備一些自備款，對於購屋貸款等資金安排的規劃，應採保守策略，才不會發生貸款後自備款不足的窘境。

【記者陳宥臻╱台北報導】政府單位和房屋仲介業者都提醒，國內房市需求有反轉之虞。銀行財富管理主管指出，無殼一族想趁房市景氣反轉時購屋，可透過「年成本法」試算是否比租屋划算。

華僑銀行財富管理部襄理黃振源表示，利用年成本法估算，考慮租屋的租金、押金和購屋的自備款及房貸利率，便可初步計算出兩者的成本。

【2007/10/02 經濟日報】