地產最前線 : 投資客撤退 小套房爆逃命潮

地產最前線 : 投資客撤退　小套房爆逃命潮
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2003 年 SARS 過 後 ， 大 台 北 飆 漲 的 房 市 ， 今 年 下 半 年 出 現 逆 轉 。 其 中 ， 建 商 瘋 狂 推 案 的 小 套 房 產 品 ， 受 到 銀 行 緊 縮 15 坪 以 下 房 貸 的 政 策 ， 與 央 行 連 續 13 次 的 升 息 影 響 ， 出 現 量 爆 價 跌 的 趨 勢 。
近 5 年 來 ， 大 台 北 地 區 的 套 房 產 品 將 近 2 萬 戶 ， 8 成 以 上 由 投 資 客 炒 作 ， 漲 幅 高 達 5 成 ， 但 今 年 起 進 入 交 屋 高 峰 後 ， 議 價 空 間 不 但 拉 大 至 3 成 ， 賣 屋 的 時 間 也 延 長 超 過 半 年 。
投 資 客 心 慌 拋 售 ， 賣 盤 承 接 無 力 ， 前 幾 年 當 紅 的 小 套 房 ， 已 經 成 為 此 波 房 市 逃 命 的 引 爆 彈 。

台 北 市 大 直 重 劃 區 豪 宅 一 棟 棟 沿 著 尚 未 通 車 的 捷 運 線 蓋 起 ， 剛 完 工 的 新 屋 門 前 水 泥 包 都 還 沒 清 理 ， 一 旁 即 貼 滿 出 售 小 廣 告 。 仲 介 葉 小 姐 指 著 途 經 的 每 棟 大 樓 說 ： 「 這 棟 我 們 手 上 有 二 十 戶 要 賣 、 那 棟 有 四 十 戶 ， 哎 呀 ！ 現 在 很 多 人 都 在 拋 售 ， 價 錢 很 好 談 啦 。 」

房 貸 縮 　 價 崩 拋 售
短 短 一 公 里 不 到 的 距 離 ， 包 括 「 Desire 」 、 「 JOJO 」 、 「 川 普 」 等 三 棟 以 小 套 房 為 主 的 建 案 ， 貼 滿 了 急 售 的 字 條 。 光 是 大 直 一 帶 ， 四 年 來 就 蓋 了 上 千 戶 小 套 房 ， 今 年 中 陸 續 交 屋 後 ， 整 個 小 豪 宅 區 域 都 瀰 漫 著 房 市 焦 慮 的 氣 氛 。
「 Desire 、 JOJO ， 這 些 剛 交 屋 的 案 子 ， 每 個 我 都 至 少 有 三 十 戶 以 上 可 給 客 戶 挑 選 。 」 在 大 直 經 營 十 多 年 不 動 產 仲 介 的 葉 小 姐 分 析 ： 「 銀 行 緊 縮 套 房 貸 款 ， 投 資 客 恐 慌 性 地 拋 售 手 中 剛 交 屋 的 套 房 ， 原 本 每 坪 叫 價 七 十 萬 元 的 產 品 ， 現 在 五 十 萬 元 出 頭 就 能 買 到 。 」 她 說 前 幾 個 月 ， 賣 方 價 格 都 很 跩 ， 價 格 很 硬 根 本 殺 不 下 來 ， 但 局 勢 現 在 已 經 逆 轉 。
根 據 國 土 規 劃 及 不 動 產 資 訊 中 心 發 布 近 五 年 房 市 交 易 狀 況 ， 二 ○ ○ 六 年 第 一 季 ， 全 國 房 市 平 均 議 價 空 間 七 ． 八 ％ ， 民 眾 平 均 購 屋 搜 尋 時 間 為 五 ． 二 個 月 ； 但 到 了 今 年 第 一 季 ， 議 價 空 間 拉 高 到 八 ． 八 ％ ， 購 屋 搜 尋 延 長 到 六 個 月 。 也 就 是 說 現 在 房 市 又 回 到 「 拉 大 議 價 ， 拉 長 時 間 」 的 買 方 市 場 。

推 案 多 　 地 段 失 效
「 小 套 房 的 價 錢 炒 得 跟 豪 宅 一 樣 高 ， 像 大 直 一 帶 的 套 房 每 坪 開 出 七 十 萬 元 高 價 ， 現 在 降 到 每 坪 六 十 萬 元 左 右 ， 叫 修 正 ， 不 叫 跌 。 」 戴 德 梁 行 總 經 理 顏 炳 立 說 ： 「 很 多 投 資 客 可 能 認 為 ， 價 格 跌 ， 就 把 小 套 房 出 租 ， 讓 租 金 抵 貸 款 ， 再 慢 慢 等 房 市 起 漲 ， 這 種 想 法 就 叫 天 真 活 潑 又 可 愛 啦 ！ 趕 快 收 拾 包 袱 賣 房 子 ， 比 較 實 際 。 」
房 市 冷 暖 ， 投 資 客 最 知 道 。 在 演 藝 圈 中 以 炒 作 房 地 產 聞 名 的 藝 人 張 淳 淳 就 說 ： 「 獨 立 套 房 單 價 太 高 、 租 金 又 拉 不 高 ， 我 去 年 中 就 不 做 了 。 」 她 目 前 手 上 有 四 十 三 間 老 公 寓 ， 「 我 只 留 大 安 、 信 義 、 松 山 這 三 區 的 房 子 ， 地 點 好 就 不 怕 房 價 跌 ， 至 於 比 較 偏 遠 的 文 山 區 、 台 北 縣 的 中 永 和 ， 我 都 賣 掉 了 。 」
但 精 華 地 段 也 不 見 得 是 票 房 保 證 。 「 台 北 市 光 是 永 春 捷 運 站 到 國 父 紀 念 館 ， 套 房 推 案 量 至 少 就 有 二 千 戶 ， 早 就 超 出 需 求 量 ， 加 上 三 年 前 預 售 的 房 子 開 始 交 屋 ， 現 在 才 想 要 脫 手 ， 似 乎 有 點 來 不 及 。 」 身 兼 消 基 會 房 屋 委 員 的 淡 江 大 學 產 業 經 濟 系 副 教 授 莊 孟 翰 ， 觀 察 到 台 北 市 的 套 房 餘 屋 量 出 現 消 化 不 良 。
這 波 套 房 逃 命 潮 ， 連 二 年 後 交 屋 的 預 售 屋 都 遭 殃 ， 位 在 中 山 區 的 「 基 泰 之 星 」 ， 當 初 二 個 月 內 賣 完 三 百 二 十 八 戶 。 不 過 ， 從 七 月 起 ， 陸 續 有 十 多 戶 屋 主 委 託 賣 屋 。 基 泰 建 設 協 理 張 玉 貞 說 ： 「 當 初 每 坪 六 十 萬 元 取 得 ， 但 買 家 只 願 開 出 五 十 五 萬 元 ， 賣 家 捨 不 得 賠 售 ， 僵 在 那 裡 兩 個 多 月 ， 一 戶 也 沒 成 交 。 」
台 北 市 套 房 消 化 緩 慢 ， 推 案 量 更 大 的 台 北 縣 甚 至 出 現 三 成 殺 價 空 間 。 記 者 來 到 北 縣 套 房 量 最 高 的 板 橋 市 ， 實 地 走 訪 新 埔 捷 運 站 旁 的 「 新 巨 蛋 」 工 地 ， 起 重 機 轟 隆 隆 地 響 個 不 停 ， 砂 石 車 進 進 出 出 ， 二 千 五 百 多 坪 的 工 地 ， 四 十 六 層 樓 高 的 一 千 五 百 戶 大 樓 即 將 拔 地 而 起 。

包 租 公 　 風 險 拉 長
年 初 ， 建 商 請 來 藝 人 張 惠 妹 代 言 慶 功 ， 號 稱 有 七 成 銷 售 率 ， 開 價 從 三 十 六 萬 元 漲 到 四 十 四 萬 元 。 但 如 今 ， 記 者 到 工 地 附 近 觀 察 ， 「 要 新 巨 蛋 的 套 房 嗎 ？ 我 們 手 上 的 案 子 有 二 、 三 十 間 ， 隨 便 你 挑 。 」 永 慶 房 屋 的 銷 售 人 員 馬 上 趨 前 推 銷 。
一 間 十 五 坪 左 右 的 小 套 房 ， 要 價 五 百 六 十 多 萬 元 ， 一 坪 只 要 三 十 七 萬 。 「 很 多 投 資 客 都 在 出 清 ， 你 要 的 話 ， 每 坪 應 該 可 以 少 個 四 、 五 萬 。 」 仲 介 繼 續 推 銷 。 計 算 下 來 ， 一 坪 三 十 二 萬 元 就 到 手 ， 若 以 年 初 花 四 十 四 萬 元 高 價 買 新 巨 蛋 套 房 者 ， 現 在 脫 手 每 坪 就 損 失 十 二 萬 元 了 。
許 多 人 套 房 賣 不 掉 ， 就 選 擇 當 包 租 公 ， 但 這 樣 卻 是 拉 長 風 險 。 「 過 去 每 年 ， 崔 媽 媽 的 套 房 出 租 成 交 率 都 有 三 成 以 上 ， 今 年 卻 僅 剩 二 成 ， 連 東 吳 大 學 附 近 的 房 東 都 抱 怨 ， 房 子 擱 了 一 年 都 租 不 出 去 ， 保 證 出 租 的 學 區 ， 也 不 行 了 。 」 崔 媽 媽 基 金 會 租 屋 部 主 任 馮 麗 芬 發 現 ， 租 屋 供 給 量 已 經 過 大 。 「 投 資 客 增 加 太 多 ， 房 價 漲 五 成 ， 但 出 租 漲 幅 連 一 成 都 沒 有 。 」
根 據 崔 媽 媽 統 計 ， 今 年 獨 立 套 房 的 租 金 ， 從 台 北 市 房 租 最 高 的 大 安 區 來 看 ， 獨 立 套 房 租 一 萬 四 千 六 百 八 十 八 元 ， 如 果 以 一 間 六 百 萬 元 、 約 十 坪 的 套 房 為 例 ， 扣 除 三 成 自 備 款 ， 貸 款 四 百 八 十 萬 元 ， 以 目 前 平 均 三 ％ 的 利 率 分 二 十 年 攤 還 計 算 ， 每 月 約 需 負 擔 二 萬 三 千 元 房 貸 。 換 句 話 說 ， 買 套 房 來 租 ， 每 個 月 還 要 倒 貼 八 千 元 ， 這 還 不 包 括 稅 金 與 房 屋 閒 置 的 費 用 計 算 。
「 房 客 管 理 太 麻 煩 ， 租 金 又 收 得 不 高 ， 再 加 上 價 錢 不 錯 ， 已 全 部 賣 掉 了 。 」 吳 育 明 手 上 有 四 十 多 間 房 子 ， 手 腳 快 的 他 ， 早 在 去 年 就 把 手 上 十 八 間 位 於 大 直 的 獨 立 套 房 全 部 出 清 。 雖 然 小 賺 了 一 筆 ， 但 他 直 搖 頭 說 ： 「 我 不 會 再 買 新 的 套 房 ， 因 投 資 太 大 ， 貸 款 不 易 ， 不 好 脫 手 。 」

難 脫 手 　 銀 行 開 刀
根 據 內 政 部 的 住 宅 需 求 調 查 ， 台 灣 民 眾 現 階 段 最 需 要 的 房 屋 坪 數 ， 約 是 二 十 五 坪 上 下 ， 這 幾 年 狂 蓋 的 十 五 坪 以 下 的 小 套 房 ， 不 僅 不 符 合 住 宅 需 求 ， 也 成 為 銀 行 緊 縮 房 貸 第 一 個 揮 刀 的 對 象 。
從 今 年 六 月 底 起 ， 大 量 承 做 房 貸 的 華 南 金 控 率 先 開 了 第 一 槍 。 「 套 房 商 品 中 多 數 都 是 投 資 客 持 有 ， 屬 於 短 線 操 作 ， 我 們 擔 心 量 大 會 出 現 拋 售 的 情 況 ， 所 以 持 有 三 戶 以 上 的 投 資 客 ， 我 們 核 貸 的 成 數 比 一 般 客 少 一 成 、 利 率 還 要 加 上 ○ ． 七 ％ 。 」 華 南 金 控 副 總 高 榮 成 說 。

改 格 局 　 刺 激 銷 售
目 前 ， 包 括 土 銀 、 台 銀 、 國 泰 世 華 等 銀 行 ， 都 對 十 五 坪 以 下 的 房 貸 承 做 降 低 至 六 成 以 下 ， 許 多 非 在 捷 運 附 近 的 套 房 ， 甚 至 不 予 核 貸 。
銀 行 對 小 套 房 揮 大 刀 ， 不 但 讓 投 資 客 重 傷 ， 目 前 仍 在 推 小 套 房 的 建 商 ， 也 開 始 皮 皮 挫 ， 趕 緊 改 頭 換 面 求 生 存 。 如 淡 水 鎮 的 「 淡 江 有 約 」 ， 建 商 直 接 把 一 戶 二 十 坪 的 格 局 ， 規 劃 成 沒 有 客 廳 ， 二 間 都 用 來 出 租 的 雙 套 房 ， 而 台 北 市 中 山 區 的 「 台 北 麗 晶 」 ， 原 規 劃 十 二 至 十 五 坪 ， 銀 行 祭 出 套 房 貸 款 禁 令 後 ， 改 為 二 十 坪 二 戶 小 套 房 的 格 局 ， 閃 避 十 五 坪 套 房 的 貸 款 限 制 。
前 幾 年 ， 建 商 把 豪 宅 切 割 成 數 間 小 套 房 ， 包 括 興 富 發 建 設 的 「 信 義 香 榭 」 主 打 八 十 坪 豪 宅 ， 由 於 銷 售 不 佳 ， 後 改 規 劃 為 十 二 坪 套 房 ， 三 個 月 內 銷 售 一 空 ， 引 發 小 豪 宅 風 潮 。 如 今 小 套 房 又 成 為 房 市 毒 藥 ， 建 商 又 把 小 套 房 合 併 ， 放 大 坪 數 來 刺 激 銷 售 。
二 年 前 ， 具 有 五 十 年 地 產 經 驗 的 冠 德 建 設 老 闆 馬 玉 山 曾 預 言 ： 「 二 ○ ○ 七 年 預 售 屋 都 完 工 時 ， 將 會 是 台 灣 房 市 的 谷 底 。 」 如 今 ， 台 灣 房 市 果 真 出 現 量 爆 價 滯 的 考 驗 ， 加 上 全 球 房 市 受 到 美 國 次 級 房 貸 的 衝 擊 ， 進 入 草 木 皆 兵 的 緊 張 狀 態 ， 爆 紅 了 五 年 的 小 套 房 命 運 如 何 ， 將 會 是 台 灣 下 一 階 段 房 市 興 衰 的 探 針 。

成 交 假 象 停 看 聽
智 邦 不 動 產 討 論 區 版 主 Sway
房 市 多 頭 走 入 中 末 段 ， 銷 售 人 員 再 也 不 能 像 一 、 二 年 前 一 樣 「 躺 著 也 能 賣 」 ， 只 好 祭 出 各 種 銷 售 花 招 ， 下 面 是 幾 種 常 見 的 情 況 ：
1. 銷 售 現 場 張 貼 許 多 「 某 戶 已 成 交 」 的 紅 紙 條 ， 廣 播 此 起 彼 落 ， 全 是 賣 方 故 意 放 的 煙 幕 彈 ， 就 連 購 買 和 簽 約 的 常 常 都 是 假 客 戶 。
2. 看 你 還 舉 棋 不 定 ， 銷 售 人 員 再 來 一 句 ： 「 先 訂 下 來 再 說 ， 以 後 再 退 都 可 以 。 」
3. 網 路 上 的 房 地 產 討 論 區 假 訊 息 充 斥 ， 多 的 是 建 設 或 代 銷 公 司 的 人 針 對 個 案 撰 寫 的 正 面 消 息 。
4. 在 新 成 屋 房 門 口 隨 意 置 放 皮 鞋 、 拖 鞋 。 有 的 還 會 在 空 屋 裝 設 冷 氣 或 窗 簾 ， 晚 上 時 再 將 空 屋 的 燈 打 開 ， 偽 裝 已 經 有 許 多 人 居 住 ， 掩 蓋 社 區 高 空 屋 率 的 假 象 。

斷 頭 戶 出 籠 等 便 宜
有 投 資 客 逃 命 ， 也 有 資 本 雄 厚 的 投 資 客 等 著 撿 便 宜 。 1996 年 間 台 海 飛 彈 危 機 與 2003 年 SARS 時 ， 本 來 在 賣 肉 圓 的 林 台 龍 （ 化 名 ） 大 舉 搶 進 房 市 。 這 兩 波 都 讓 林 台 龍 賺 進 大 把 鈔 票 。 他 雖 然 不 願 意 透 露 收 益 有 多 少 ， 但 他 目 前 名 下 房 產 至 少 有 50 戶 ， 全 部 現 金 購 買 。
如 今 又 碰 上 房 市 逆 轉 的 大 風 潮 ， 林 台 龍 說 ： 「 我 是 專 挑 交 通 建 設 沿 線 、 生 活 機 能 強 的 房 子 。 」 買 房 子 要 想 到 賣 不 出 時 ， 能 不 能 租 到 好 價 錢 ， 以 北 縣 為 主 要 操 作 地 的 林 台 龍 ， 目 前 最 看 好 捷 運 即 將 通 車 的 三 重 市 。 他 認 為 ， 三 重 流 動 人 口 多 ， 出 租 容 易 ， 再 加 上 近 幾 年 房 價 沒 有 漲 太 多 ， 投 資 報 酬 率 比 價 格 飆 漲 的 板 橋 市 高 出 許 多 ， 是 目 前 還 值 得 投 入 的 地 區 。
「 過 去 3 年 ， 房 價 太 高 ， 買 來 轉 手 或 租 一 點 都 不 划 算 ， 所 以 我 當 時 買 的 不 多 ， 現 在 很 多 斷 頭 戶 已 經 出 來 ， 法 拍 屋 的 量 比 去 年 同 期 要 多 了 1 倍 左 右 ， 很 多 流 到 4 拍 還 沒 人 標 ， 所 以 我 開 始 進 場 了 。 」
上 個 月 他 就 以 300 多 萬 元 的 法 拍 價 格 ， 買 下 三 重 捷 運 旁 2 間 獨 立 套 房 。 不 過 他 強 調 ， 現 在 要 進 場 的 投 資 客 ， 別 再 想 要 賺 價 差 ， 因 為 房 市 飆 漲 的 時 間 已 經 過 去 了 ， 「 做 房 地 產 一 定 要 資 金 足 夠 ， 少 融 資 ， 每 年 出 租 的 投 資 報 酬 率 要 大 於 6 ％ 才 可 投 資 。 」