2007年10月4日 星期四
居高臨下 頂樓戶身價傲人
陳建徵、楊茲珺╱綜合報導】摩天豪宅，往往以顯眼的高度成為地標，因高人一等而擁有寬闊視野，享有居高臨下的優越感，吸引豪宅客層。其中，儘管頂樓戶每坪開價高於其他戶別，但是產品稀有、加上沒有居於人下的委屈感，成為頂級層峰人士的最愛。 豪客最愛冠德建設業務經理林松川表示，對豪宅客層來說，價格不是最重要的決定因素，產品才是重點，樓層愈高通常代表視野愈好，真正有自住需求的豪宅客，往往會從中上樓層開始看起。為了迎合豪宅客群的喜好，建商多會視基地大小、使用地目，再利用容積移轉等方式，創造高人一等的豪宅以抬高身價。目前北市剛完工的摩天豪宅，每戶總價皆破億元。 尹衍樑頂樓留給自己 以台北市仁愛圓環上的「潤泰敦仁」為例，2年前預售時開出每坪85~90萬元的區域高價，樓高22樓，戶戶都有寬闊的視野，潤泰創新國際總裁尹衍樑即保留頂樓給自己。據了解，他在預售合約內即明訂頂樓露台為頂樓戶專用，獨享居高臨下的優越。 大師房屋敦南營業處經紀人王嘉豪表示，隨著近2年地產景氣攀升，即將完工的「潤泰敦仁」已經攀升至每坪120~140萬元，單戶含車位總價身價皆超過1.5億元。 另2棟新成屋豪宅，是位於信義計劃區的「冠德遠見」與「寶徠花園廣場」，2棟都有27樓高，除了台北101外，是信義路五段最顯眼的2棟豪宅建築。其中，「冠德遠見」目前每坪開價115萬元，規劃單層單戶150坪，含車位總價也要1.6億元。 鋼骨制震是基本配備 台中市今年新推案特色更是「2大2高」，即案量大、坪數大、單價高、樓層高，樓高30層樓以上的豪宅案就有6案，最高樓層39樓、最高單價每坪60萬元、單層最大面積540坪。高雄「首善」樓高29樓，每坪20~23萬元同樣傲視區域產品。高樓更須注重結構安全，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、制音中空樓板、及制震系統等，是各大豪宅案的基本配備。台中的「總太東方帝國」以SSC純鋼骨結構搭配預鑄牆板，「冠德遠見」則以位移型制震法與阻尼器，來保護豪宅嬌客的身家安全。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Arti...
跟著麥當勞 投資商圈不費力
【曾敬德╱台北報導】房地產投資達人都有自己一套投資公式，陳玉玲專門跟著麥當勞投資，利用麥當勞豐富拓點的經驗，省去自己尋找適合投資商圈的時間，而且她只投資總價相對較低但接手力道強的2~3房產品，持有1年以上常有2~3成的投資報酬率。 搭順風車中信房屋汐止大同加盟店店長陳玉玲長期經營汐止商圈，見證汐止市2次房市大多頭過程，在基隆河整治時，選擇危機入市，買了汐萬路上的老舊透天店面，她說：「當時買下去也是怕怕的，但看好1排老舊透天有改建機會，也可當成長期置產收租工具，沒想到買了半年就有人出價，後來投資客還轉手1次。」 獨鍾大社區與華廈 陳玉玲早期投資股市慘賠500萬元，損失慘重，此後選擇投資自己最熟悉的不動產，她擔任店長常可收到同仁回報資訊，知道哪些地區買方有增加，哪類產品最為搶手。她分析，汐止市客層是吸納台北市的首購族，這類客層預算有限，會以2~3房30坪以下產品為首選，是汐止最熱銷的產品。 她在汐止淹水前就投資大同路二段上的「宏國大鎮」社區，陳玉玲認為，這種大社區就要挑選座向好，最好是面向基隆河那側，且宏國大鎮公設超低只有7%，虛坪少，戶數多也可稀釋管理費用，社區每坪管理費僅30元，接手力道一直很強，但切勿貪便宜挑選面福地的棟別，雖然香港人認為墳墓是財庫，但畢竟國人對這種產品接受度低，未來轉手困難。 除對大社區有獨到投資數外，陳玉玲也會選擇華廈產品，她挑選康寧路的華廈1樓，取得價格和市價相當，但她看中這類產品釋出稀少，環境鬧中取靜，1樓還有大院子，簡單粉刷過後持有約1年，就有買方出高價買下。 首重地段產品規格 陳玉玲投資不動產首重地段與規格，接下來才是房價高低，「用市價買對房子，比買便宜但地點差的產品更好。」她第1次購屋購買長江街的舊公寓，當時只看到格局很喜歡就買想去，自己會開車偏遠一點也無妨，結果汐止房價回升，她的舊公寓因為地點偏遠，現在仍嚴重貶值，預估現在賣至少賠200萬元。陳玉玲接觸過不少投資客，碰過客戶每2年就搬1次家，轉手都還有賺錢，她認為，除了裝潢好可先住前面2年享受外，未來轉手時因為屋況保持新穎，又不會被民眾認定為投資客短期轉手的裝潢屋，有時每坪還可創造2~3萬元增值空間，現在這客戶從汐止市，一路搬到重陽重劃區。陳玉玲建議，民眾投資時切記住家小環境可塑造，但大環境無法改變，民眾購屋時別被裝潢格局迷昏頭，交通與生活機能等條件，才是影響房價最大關鍵。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=...
2007年10月2日 星期二
金管會解套房貸上限、外資15億美元瞄準房市 營建股大漲4%
金管會解套房貸上限、外資15億美元瞄準房市 營建股大漲4%
http://news.cnyes.com/dspnewsS.asp?rno=1&fi=%5CNEWSBASE%5C20071003%5CWEB387&vi=32024&sdt=20070923&edt=20071003&top=50&date=20071003&time=10:50:19&cls=index2_totalnews
鉅亨網記者陳美玲╱台北• 10月3日
2007 / 10 / 03 星期三 10:50 寄給朋友 友善列印
在金管會重新解釋房貸限額方案，重新為房貸「解套」後，加上摩根士丹利15億美元的私募基金傳出將投資台灣房市下，激勵今 (3)日營建股跳空大漲，早盤漲幅逼近4%，其中冠德 (2520-TW下單)一開盤即強攻漲停鎖死，全坤興(2509-TW)、興富發(2542-TW)、大漢(5530-TW)也一度攻上漲停。
營建股今日在政策上的利多激勵下，加上外資私募基金將投資台灣房地產業的消息面鼓舞，冠德、全坤興等5檔個股一度攻上漲停，基泰 (2538-TW)、皇翔(2545-TW)、鄉林(5531-TW)、順天 (5525-TW)、華固(2548-TW)、日勝生(2547-TW)等 6檔個股氣勢也不弱，近逼漲停之姿。
銀行業者近來與金管會密集溝通出的房貸上限「解套方案」，並被業者視為，刺激房地產景氣的具體作法之ㄧ。金管會表示，許多銀行房貸已接近銀行法72條之2的30%上限，但理財型房貸或房屋抵押短期週轉金，應屬「當鋪型」貸款，也就是說，貸款人借款用途「並不是用來購屋」，也不會影響房價，因此這部分可不納入30%限額之內。
金管會解釋，當初銀行法 72條之2的訂定，目的是不希望銀行用大眾資金去炒作房價，畢竟過度承作房貸風險過高，但房屋抵押借款若用途不是用來購屋，自然就不是72條之2規範的範圍，換言之，即可不列入30%限制。
在金管會重新提出解釋後，不少銀行開始重新估算手中購屋貸款與理財型房貸有多少，房貸比偏高的業者，在新承做業務將轉衝刺理財型房貸。
除了金管會重新解釋房貸上限的「解套方案」外，摩根士丹利第 3支亞洲私募基金也宣布成立，募集金額高達15億美元，折合新台幣將近 500億元。摩根士丹利強調，此基金主要鎖定亞洲市場具成長性的價值投資機會，其中台灣地區的投資，「會擴及房地產業。」
在政策面以及消息面激勵下，營建類股今日全面喊漲，市場預期，在總統大選前，營建類股可能還有一波漲幅。
2007年10月1日 星期一
銀行房貸 未必以成交價計算
銀行房貸 未必以成交價計算
http://mag.udn.com/mag/money/storypage.jsp?f_MAIN_ID=81&f_SUB_ID=2083&f_ART_ID=85440
2007/10/02
【記者夏淑賢╱台北報導】
銀行業者指出，考量房地產市場有過熱的疑慮，銀行為降低授信風險，放款時不見得以消費者的成交價為貸款計算基礎，有銀行改採自行鑑價後依鑑價結果核貸，連帶使得以售價計算出的核貸成數下降，不少裝潢公司訂單最近也因此屢遭抽單。
房地產市場預售案去年起大增，不少投資客大舉進場，加上部分外來資金炒作，帶動房市行情扶搖直上。不過，隨著房地產市場轉熱，銀行授信開始降溫。
銀行業者指出，今年下半年起進入密集交屋高峰期，銀行受到之前雙卡呆帳風暴衝擊，加上擔心最近美國次級房貸風暴在國內上演，對投資客和小套房等小坪數產品的授信轉趨保守。
銀行主管說，房市面臨的隱憂還包括新台幣升息趨勢與房市短期供過於求，預期銀行對房貸將持續緊縮。
最近不少裝潢業者接案後，又被客戶臨時取消，銀行主管指出，主要是不少購屋者款後，銀行核貸成數低於預期，導致自備款相對不足，搬家前的裝潢費也大幅縮水。
銀行業者表示，過去消費者辦房貸，都是依照與建商談好的成交價計算，貸款基本都有八成以上，有的建商甚至還會配合消費者來高報成交價，幫助消費者拿到成交價八成的房貸，但實際上貸到的金額就等於房屋交易價格，也就是百分百全額房貸。
現在為了避免類似狀況，再加上銀行預期房價過高，未來升息恐增加呆帳風險等因素，因此銀行業者甚至會針對部分個案或區域，另行鑑價，而非根據建商與消費者的成交價來計算核貸成數。且銀行自行鑑價結果通常都低於成交價，如此再以七成核貸，對消費者來說，假設銀行鑑價低於成交價兩成，則貸款七成其實等於是成交價的五、六成，消費者的自備款就相對要增加。
銀行建議，未來消費者最好多準備一些自備款，對於購屋貸款等資金安排的規劃，應採保守策略，才不會發生貸款後自備款不足的窘境。
【記者陳宥臻╱台北報導】政府單位和房屋仲介業者都提醒，國內房市需求有反轉之虞。銀行財富管理主管指出，無殼一族想趁房市景氣反轉時購屋，可透過「年成本法」試算是否比租屋划算。
華僑銀行財富管理部襄理黃振源表示，利用年成本法估算，考慮租屋的租金、押金和購屋的自備款及房貸利率，便可初步計算出兩者的成本。
【2007/10/02 經濟日報】
2007年9月30日 星期日
雙子星大樓開發案成敗關係重大 －台北西區大復活！
雙子星大樓開發案成敗關係重大 －台北西區大復活！
【財訊雜誌 305期】 王榮章
隨著信義計畫區發展日趨成熟，台北市政商中心東移至信義計畫區，近年來更逐步向東延伸至明日之星的南港區，整個城市東向發展愈趨明顯；此外，位居台北市中心的ＳＯＧＯ商圈，在微風廣場、ＳＯＧＯ復興館陸續加入營運後也自成一格，足以和信義計畫區分庭抗禮。相形之下，以台北車站為核心的西區，卻顯得老態龍鍾，空有台北、乃至全台交通樞紐的戰略地位，發展上卻硬是落後一大截，東風壓倒西風，正是台北城近二十年的發展寫照。
交九案扮車站特區領航員 扭轉台北城東強西弱局面
更要命的是，從民國七十年代開始，台北車站特定區就一直處於動工狀態，對區內景觀、環境、交通、商業等都造成重大衝擊，加上人行動線設計不良，讓釵h外來客、觀光客對台北城的第一次接觸就留下負面印象。儘管向西延伸的西門町商圈，近年來積極改造，也得到顯著成效；但西區的沒落仍是個不爭的事實。
實際上台北市政府也體認到這個問題，早在八十二年就擬定台北車站特定區發展計畫，不過成效有限。九十三年十月，經建會針對「觀光倍增計畫－重要交通門戶環境改善計畫」的結論，函請台北市政府檢討台北車站特定專用區整體規畫作業；北市府於是在九十四年委託專業規畫設計公司，進行「中央車站與中央公園整體規畫設計案」，並加進機場捷運、雙子星大樓等計畫。這項計畫以台北車站、華山藝文公園為核心，涵鄙籅e南路、市民大道、忠孝西路、新生南路所圍長約三公里，面積約一百公頃的地區。
九十四年起，台北車站特區發展進入全新階段，其中更以交九轉運站在六月動工最為關鍵，這項大型ＢＯＴ案預計在九十七年底完工取得使用執照，捷運局指出，截至目前為止，交九案工程大致符合預定進度，如無意外應可如期完工啟用。北市都發局則指出，交九案具有啟動台北車站特定專用區快速開發的領航員地位，是一個集交通、辦公、商場、旅館、金融、住宅等多目標弁鄋滌篕琲糷寣C
不過以戰略地位來說，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的「雙子星大樓」，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。依照捷運局的規畫，標案應在七、八月份公告，有意參與者應在公告後一個月內提出資格能力文件，並繳交一％的保證金；之後三個月內提出開發計畫，如果一切順利，年底前可以完成招標作業。正式動工後，Ｃ１大樓預計在民國一○一年八月完工啟用；較高的Ｄ１大樓則預定在一○三年四月完成。
雙子星大樓是特區「針灸」 台北車站將成新摩天聚落
雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。首先是樓高五十六、七十六層樓的雙子星大廈，將超越五十一層的新光三越大樓，讓車站特區成為新的摩天大樓聚落外；其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。都發局副局長脫宗華一再強調都市更新、都市發展要有針灸效應，才能帶動周遭氣血循環，在脫宗華眼中，雙子星大樓就是台北車站特區的「針灸」，只要雙子星大樓成央A西區核心重新崛起將指日可待。
但即使擔任「領航員」的交九案，以及扮演「針灸」角色的雙子星大樓案能順利完成，中央車站、中央公園計畫仍有釵h棘手的問題待解決。例如位於雙子星南側的交六、交八兩塊交通廣場用地，除了地主鐵路局之外，還有一些民宅，光是公告現值就達一二○億元，若以公告現值加計二成全部徵收，加上地上物補償，估計至少要一六○億以上的經費，超過台北市年度預算的一成，市政府不太可能編列龐大預算來執行，除非透過容積移轉方式補償地主，否則難題不易克服。
此外，包括目前劃定為暫予保留區的Ｅ１、Ｅ２、Ｄ１西側；以及北側、東北側、東南側三塊都更區域，也都有釵h問題要克服。以都更為例，除了地主眾多整合不易外，近一年來鄰近幾塊公有地都標出天價，包括皇翔建設以每坪三八八萬元高價搶下台汽北站；國泰建設以每坪四四四萬元天價，標得忠孝東路、杭州北路口商三土地等，都讓民間地主姿態陡然拉高，態度也更加強硬，都不利都更作業的整合。不少建商形容區內地主根本是漫天要價，如果這些老舊社區無法順利更新，台北門面、西區核心再起的美麗願景，依然是條漫漫長路。
部分民間業者也對台北車站特區開發牛步化、以及未來展望抱持悲觀看法，認為再過十年，都很難看到嶄新、與國際接軌的首都新門面。所幸台北車站特區仍有其無可取代的地位與優勢，除了目前已具備的台北市交通樞紐外，機場捷運線預計在民國一○二年完工通車，台北車站將形成台鐵、高鐵、地鐵、機場捷運等四鐵共構的全台交通中心，加上九十八年開始運轉的交九轉運站，台北車站特區因交通核心地位所帶來的人潮、錢潮，連台北東區都難望其項背。
交通、商業、行政樞紐 西區核心將閃亮崛起
此外，捷運松山線北門站通車後，也可望讓位於市民大道、塔城街口的Ｅ１、Ｅ２與Ｄ１西側的老舊地區重新活化；然後配合北市府的洛陽停車場改建計畫，向西南串連至西門商圈。從都市發展的角度，更可以向北、向南延伸，帶動大同、萬華兩個老舊社區的更新，可以說，台北車站特定專用區的開發成效，具有舉足輕重的戰略地位。
實際上台北車站周邊原本就是一個商業核心區，大型購物商場除了新光三越百貨、大亞百貨之外；台北車站二樓已由微風廣場接手經營；而未來包括交九（商場面積二萬坪）、雙子星大樓（商業面積三•四萬坪）等，也都有強力的商業機能，加上範圍廣大的地下街，以及中小型賣場、３Ｃ商場等，整個台北車站特區幾乎就是一個龐大的商業城。
從這樣的大架構可以看出，未來的台北車站特區，將以交通樞紐、商業核心為兩大支柱，並向東連接至華山藝文園區的行政院、合署辦公特區，成為集交通、商業、文化、行政中樞的台北新門戶。
不論台北市或中央，針對整個中央車站、中央公園開發計畫，都喊出釵h動人的口號與目標，不過現狀與目標之間，仍有極大的落差亟待彌平。在東強西弱的現實環境下，台北車站特區能否閃亮崛起、風華再現，讓台北市與其他國際大都會一樣，成為雙核心、甚至多核心的多元城市，備受各界期待。而車站特區能不能重返巔峰，雙子星大樓開發案的成敗，將是眼前最重要的觀察指標。
<http://drhouse.yam.com/news/?type=magz&id=514398&vid=514398&pno=1>
買房抗通膨 挑增值題材
買房抗通膨 挑增值題材
【 聯合新聞網 <http://udn.com/NEWS/mainpage.shtml> 】2007.10.01
1.精華區域2.逐捷運而居3.政府重大工程建設地段許多人都認為房地產具有保值效果，
但台灣的房地產市場已經連續走了四年多頭，近來經建會公布的資料顯示房地產出現泡
沫化的警訊，對想要購屋抗通膨的退休族來說，現在到底該怎麼辦？房仲業者建議，挑
未來具有增值空間的不動產，不但抵擋通膨，也不怕買在高點。
何種類型的房屋未來仍具增值效果？房仲業者歸納，第一是位在精華地區的產品；第二
是逐捷運而居，以天母商圈來說，正因為捷運沒有通過，許多天母商圈上的商店不是生
意冷清就是關門大吉，捷運將逐漸成為購屋的基本配備；第三則是選擇政府重大工程建
設的地段，如南港經貿園區、松山菸場大巨蛋或將來有雙子星大樓的台北火車站等附近
地點，這些地段具稀有性和絕版性，即使房地產市場出現反轉，位於這些地段上的房子
也會是房價「燙金」的保證。
近來房地產市場出現反轉跡象，房仲業者指出，台北市精華地區八德路上的小套房產品
，建商開價每坪55萬元沒人買，降價到37萬元依然乏人問津；還有自住型購屋族在松山
火車站附近下訂小套房，後來發現市場可能反轉，寧可賠償30萬元違約金也不願和建商
簽約，建商反過來拜託客戶買，且違約金可抵房屋總價。
現在購屋到底會不會剛好套在高點？購屋後能不能對抗通膨？房仲業者指出，只要尋找
未來仍具增值空間的產品就不怕套在高點，而且如果消費者預期未來石油價格仍會升上
，購屋就仍是保值的最佳投資工具之一。
北區房屋研究員邱太?指出，油價如果繼續飆高，將帶動原物料價格持續上漲，建商蓋
房子的成本無法降低，新成屋售價自然居高不下，也讓房地產成為通膨時期的保值工具
。
不過現在市場出現小套房滯銷的警訊，邱太?說，如果要購屋保值，應該以未來仍具增
值空間的產品為首選，不要再碰投資客已大量倒貨的小套房，而且上一波房市熱造就不
少投資客，在投資客賣房子都已經很不容易的情況下，目前購屋最好以自住為主。
北市東區老國宅重建案 延宕13年終底定 建商住戶鬆
北市東區老國宅重建案 延宕13年終底定 建商住戶鬆
【ETtoday 】2007.09.30
就在台北東區最精華的地段，很多人都注意到有一大片老舊的國宅，有許多的建商看準
這裡的黃金地段想改建，只不過要取得住戶同意，這一談就拖了13年，原因就是一樓住
戶不願放棄高額的租金，現在好不容易獲得所有住戶首肯，不但建商鬆一口氣，住在裡
面的老伯伯說，多年的心願終於要實現了。
連串的炮聲隆隆響徹東區商圈，這炮聲就是慶祝正義國宅正式慶祝通過改建，鞭炮圍繞
著兩棟建築物的頂樓，一度還因為火太旺燒了起來，不過不減住戶們喜悅的心情，住在
裡面的住戶個個都開心的表示，終於完成了一個心願，在有生之年能夠取得房子所有權
，也是這些住戶們最大心願。
這位於忠孝Sogo百貨的黃金商圈，這三棟老眷舍屋齡已經31年，外觀老舊裡頭管線鏽到
漏水，十多年前建商急欲改建大樓，卻無法爭得所有住戶同意，鄰近的忠孝復興館開幕
之後，騎樓的商家還因為租金太高，看準人潮帶來的商機不肯退讓，如今成功協調得以
重新改建，建商是好不容易鬆了一口氣。
建商代表葉筱緹表示，此重建案從年初到現在也經歷過很多困難，而且在核准申請當中
還是有一些阻撓，但是還是對這個案子期望非常高，預計明年就能完成。
要搖身一變成住宅和商務套房的老國宅，一坪從原來的40萬上看80萬，這些住戶老伯伯
們開心擁有自己的新房子。人潮帶來錢潮加上交通利多，對於都市更新的大樓規劃，讓
實現多年心願的住戶們很期待。
2007年9月28日 星期五
地產最前線 : 投資客撤退 小套房爆逃命潮
地產最前線 : 投資客撤退 小套房爆逃命潮
http://pda.atnext.com/isilo/TaiwanNext/331/10203054.cfm?src=1
2003 年 SARS 過 後 ， 大 台 北 飆 漲 的 房 市 ， 今 年 下 半 年 出 現 逆 轉 。 其 中 ， 建 商 瘋 狂 推 案 的 小 套 房 產 品 ， 受 到 銀 行 緊 縮 15 坪 以 下 房 貸 的 政 策 ， 與 央 行 連 續 13 次 的 升 息 影 響 ， 出 現 量 爆 價 跌 的 趨 勢 。
近 5 年 來 ， 大 台 北 地 區 的 套 房 產 品 將 近 2 萬 戶 ， 8 成 以 上 由 投 資 客 炒 作 ， 漲 幅 高 達 5 成 ， 但 今 年 起 進 入 交 屋 高 峰 後 ， 議 價 空 間 不 但 拉 大 至 3 成 ， 賣 屋 的 時 間 也 延 長 超 過 半 年 。
投 資 客 心 慌 拋 售 ， 賣 盤 承 接 無 力 ， 前 幾 年 當 紅 的 小 套 房 ， 已 經 成 為 此 波 房 市 逃 命 的 引 爆 彈 。
台 北 市 大 直 重 劃 區 豪 宅 一 棟 棟 沿 著 尚 未 通 車 的 捷 運 線 蓋 起 ， 剛 完 工 的 新 屋 門 前 水 泥 包 都 還 沒 清 理 ， 一 旁 即 貼 滿 出 售 小 廣 告 。 仲 介 葉 小 姐 指 著 途 經 的 每 棟 大 樓 說 ： 「 這 棟 我 們 手 上 有 二 十 戶 要 賣 、 那 棟 有 四 十 戶 ， 哎 呀 ！ 現 在 很 多 人 都 在 拋 售 ， 價 錢 很 好 談 啦 。 」
房 貸 縮 價 崩 拋 售
短 短 一 公 里 不 到 的 距 離 ， 包 括 「 Desire 」 、 「 JOJO 」 、 「 川 普 」 等 三 棟 以 小 套 房 為 主 的 建 案 ， 貼 滿 了 急 售 的 字 條 。 光 是 大 直 一 帶 ， 四 年 來 就 蓋 了 上 千 戶 小 套 房 ， 今 年 中 陸 續 交 屋 後 ， 整 個 小 豪 宅 區 域 都 瀰 漫 著 房 市 焦 慮 的 氣 氛 。
「 Desire 、 JOJO ， 這 些 剛 交 屋 的 案 子 ， 每 個 我 都 至 少 有 三 十 戶 以 上 可 給 客 戶 挑 選 。 」 在 大 直 經 營 十 多 年 不 動 產 仲 介 的 葉 小 姐 分 析 ： 「 銀 行 緊 縮 套 房 貸 款 ， 投 資 客 恐 慌 性 地 拋 售 手 中 剛 交 屋 的 套 房 ， 原 本 每 坪 叫 價 七 十 萬 元 的 產 品 ， 現 在 五 十 萬 元 出 頭 就 能 買 到 。 」 她 說 前 幾 個 月 ， 賣 方 價 格 都 很 跩 ， 價 格 很 硬 根 本 殺 不 下 來 ， 但 局 勢 現 在 已 經 逆 轉 。
根 據 國 土 規 劃 及 不 動 產 資 訊 中 心 發 布 近 五 年 房 市 交 易 狀 況 ， 二 ○ ○ 六 年 第 一 季 ， 全 國 房 市 平 均 議 價 空 間 七 ． 八 ％ ， 民 眾 平 均 購 屋 搜 尋 時 間 為 五 ． 二 個 月 ； 但 到 了 今 年 第 一 季 ， 議 價 空 間 拉 高 到 八 ． 八 ％ ， 購 屋 搜 尋 延 長 到 六 個 月 。 也 就 是 說 現 在 房 市 又 回 到 「 拉 大 議 價 ， 拉 長 時 間 」 的 買 方 市 場 。
推 案 多 地 段 失 效
「 小 套 房 的 價 錢 炒 得 跟 豪 宅 一 樣 高 ， 像 大 直 一 帶 的 套 房 每 坪 開 出 七 十 萬 元 高 價 ， 現 在 降 到 每 坪 六 十 萬 元 左 右 ， 叫 修 正 ， 不 叫 跌 。 」 戴 德 梁 行 總 經 理 顏 炳 立 說 ： 「 很 多 投 資 客 可 能 認 為 ， 價 格 跌 ， 就 把 小 套 房 出 租 ， 讓 租 金 抵 貸 款 ， 再 慢 慢 等 房 市 起 漲 ， 這 種 想 法 就 叫 天 真 活 潑 又 可 愛 啦 ！ 趕 快 收 拾 包 袱 賣 房 子 ， 比 較 實 際 。 」
房 市 冷 暖 ， 投 資 客 最 知 道 。 在 演 藝 圈 中 以 炒 作 房 地 產 聞 名 的 藝 人 張 淳 淳 就 說 ： 「 獨 立 套 房 單 價 太 高 、 租 金 又 拉 不 高 ， 我 去 年 中 就 不 做 了 。 」 她 目 前 手 上 有 四 十 三 間 老 公 寓 ， 「 我 只 留 大 安 、 信 義 、 松 山 這 三 區 的 房 子 ， 地 點 好 就 不 怕 房 價 跌 ， 至 於 比 較 偏 遠 的 文 山 區 、 台 北 縣 的 中 永 和 ， 我 都 賣 掉 了 。 」
但 精 華 地 段 也 不 見 得 是 票 房 保 證 。 「 台 北 市 光 是 永 春 捷 運 站 到 國 父 紀 念 館 ， 套 房 推 案 量 至 少 就 有 二 千 戶 ， 早 就 超 出 需 求 量 ， 加 上 三 年 前 預 售 的 房 子 開 始 交 屋 ， 現 在 才 想 要 脫 手 ， 似 乎 有 點 來 不 及 。 」 身 兼 消 基 會 房 屋 委 員 的 淡 江 大 學 產 業 經 濟 系 副 教 授 莊 孟 翰 ， 觀 察 到 台 北 市 的 套 房 餘 屋 量 出 現 消 化 不 良 。
這 波 套 房 逃 命 潮 ， 連 二 年 後 交 屋 的 預 售 屋 都 遭 殃 ， 位 在 中 山 區 的 「 基 泰 之 星 」 ， 當 初 二 個 月 內 賣 完 三 百 二 十 八 戶 。 不 過 ， 從 七 月 起 ， 陸 續 有 十 多 戶 屋 主 委 託 賣 屋 。 基 泰 建 設 協 理 張 玉 貞 說 ： 「 當 初 每 坪 六 十 萬 元 取 得 ， 但 買 家 只 願 開 出 五 十 五 萬 元 ， 賣 家 捨 不 得 賠 售 ， 僵 在 那 裡 兩 個 多 月 ， 一 戶 也 沒 成 交 。 」
台 北 市 套 房 消 化 緩 慢 ， 推 案 量 更 大 的 台 北 縣 甚 至 出 現 三 成 殺 價 空 間 。 記 者 來 到 北 縣 套 房 量 最 高 的 板 橋 市 ， 實 地 走 訪 新 埔 捷 運 站 旁 的 「 新 巨 蛋 」 工 地 ， 起 重 機 轟 隆 隆 地 響 個 不 停 ， 砂 石 車 進 進 出 出 ， 二 千 五 百 多 坪 的 工 地 ， 四 十 六 層 樓 高 的 一 千 五 百 戶 大 樓 即 將 拔 地 而 起 。
包 租 公 風 險 拉 長
年 初 ， 建 商 請 來 藝 人 張 惠 妹 代 言 慶 功 ， 號 稱 有 七 成 銷 售 率 ， 開 價 從 三 十 六 萬 元 漲 到 四 十 四 萬 元 。 但 如 今 ， 記 者 到 工 地 附 近 觀 察 ， 「 要 新 巨 蛋 的 套 房 嗎 ？ 我 們 手 上 的 案 子 有 二 、 三 十 間 ， 隨 便 你 挑 。 」 永 慶 房 屋 的 銷 售 人 員 馬 上 趨 前 推 銷 。
一 間 十 五 坪 左 右 的 小 套 房 ， 要 價 五 百 六 十 多 萬 元 ， 一 坪 只 要 三 十 七 萬 。 「 很 多 投 資 客 都 在 出 清 ， 你 要 的 話 ， 每 坪 應 該 可 以 少 個 四 、 五 萬 。 」 仲 介 繼 續 推 銷 。 計 算 下 來 ， 一 坪 三 十 二 萬 元 就 到 手 ， 若 以 年 初 花 四 十 四 萬 元 高 價 買 新 巨 蛋 套 房 者 ， 現 在 脫 手 每 坪 就 損 失 十 二 萬 元 了 。
許 多 人 套 房 賣 不 掉 ， 就 選 擇 當 包 租 公 ， 但 這 樣 卻 是 拉 長 風 險 。 「 過 去 每 年 ， 崔 媽 媽 的 套 房 出 租 成 交 率 都 有 三 成 以 上 ， 今 年 卻 僅 剩 二 成 ， 連 東 吳 大 學 附 近 的 房 東 都 抱 怨 ， 房 子 擱 了 一 年 都 租 不 出 去 ， 保 證 出 租 的 學 區 ， 也 不 行 了 。 」 崔 媽 媽 基 金 會 租 屋 部 主 任 馮 麗 芬 發 現 ， 租 屋 供 給 量 已 經 過 大 。 「 投 資 客 增 加 太 多 ， 房 價 漲 五 成 ， 但 出 租 漲 幅 連 一 成 都 沒 有 。 」
根 據 崔 媽 媽 統 計 ， 今 年 獨 立 套 房 的 租 金 ， 從 台 北 市 房 租 最 高 的 大 安 區 來 看 ， 獨 立 套 房 租 一 萬 四 千 六 百 八 十 八 元 ， 如 果 以 一 間 六 百 萬 元 、 約 十 坪 的 套 房 為 例 ， 扣 除 三 成 自 備 款 ， 貸 款 四 百 八 十 萬 元 ， 以 目 前 平 均 三 ％ 的 利 率 分 二 十 年 攤 還 計 算 ， 每 月 約 需 負 擔 二 萬 三 千 元 房 貸 。 換 句 話 說 ， 買 套 房 來 租 ， 每 個 月 還 要 倒 貼 八 千 元 ， 這 還 不 包 括 稅 金 與 房 屋 閒 置 的 費 用 計 算 。
「 房 客 管 理 太 麻 煩 ， 租 金 又 收 得 不 高 ， 再 加 上 價 錢 不 錯 ， 已 全 部 賣 掉 了 。 」 吳 育 明 手 上 有 四 十 多 間 房 子 ， 手 腳 快 的 他 ， 早 在 去 年 就 把 手 上 十 八 間 位 於 大 直 的 獨 立 套 房 全 部 出 清 。 雖 然 小 賺 了 一 筆 ， 但 他 直 搖 頭 說 ： 「 我 不 會 再 買 新 的 套 房 ， 因 投 資 太 大 ， 貸 款 不 易 ， 不 好 脫 手 。 」
難 脫 手 銀 行 開 刀
根 據 內 政 部 的 住 宅 需 求 調 查 ， 台 灣 民 眾 現 階 段 最 需 要 的 房 屋 坪 數 ， 約 是 二 十 五 坪 上 下 ， 這 幾 年 狂 蓋 的 十 五 坪 以 下 的 小 套 房 ， 不 僅 不 符 合 住 宅 需 求 ， 也 成 為 銀 行 緊 縮 房 貸 第 一 個 揮 刀 的 對 象 。
從 今 年 六 月 底 起 ， 大 量 承 做 房 貸 的 華 南 金 控 率 先 開 了 第 一 槍 。 「 套 房 商 品 中 多 數 都 是 投 資 客 持 有 ， 屬 於 短 線 操 作 ， 我 們 擔 心 量 大 會 出 現 拋 售 的 情 況 ， 所 以 持 有 三 戶 以 上 的 投 資 客 ， 我 們 核 貸 的 成 數 比 一 般 客 少 一 成 、 利 率 還 要 加 上 ○ ． 七 ％ 。 」 華 南 金 控 副 總 高 榮 成 說 。
改 格 局 刺 激 銷 售
目 前 ， 包 括 土 銀 、 台 銀 、 國 泰 世 華 等 銀 行 ， 都 對 十 五 坪 以 下 的 房 貸 承 做 降 低 至 六 成 以 下 ， 許 多 非 在 捷 運 附 近 的 套 房 ， 甚 至 不 予 核 貸 。
銀 行 對 小 套 房 揮 大 刀 ， 不 但 讓 投 資 客 重 傷 ， 目 前 仍 在 推 小 套 房 的 建 商 ， 也 開 始 皮 皮 挫 ， 趕 緊 改 頭 換 面 求 生 存 。 如 淡 水 鎮 的 「 淡 江 有 約 」 ， 建 商 直 接 把 一 戶 二 十 坪 的 格 局 ， 規 劃 成 沒 有 客 廳 ， 二 間 都 用 來 出 租 的 雙 套 房 ， 而 台 北 市 中 山 區 的 「 台 北 麗 晶 」 ， 原 規 劃 十 二 至 十 五 坪 ， 銀 行 祭 出 套 房 貸 款 禁 令 後 ， 改 為 二 十 坪 二 戶 小 套 房 的 格 局 ， 閃 避 十 五 坪 套 房 的 貸 款 限 制 。
前 幾 年 ， 建 商 把 豪 宅 切 割 成 數 間 小 套 房 ， 包 括 興 富 發 建 設 的 「 信 義 香 榭 」 主 打 八 十 坪 豪 宅 ， 由 於 銷 售 不 佳 ， 後 改 規 劃 為 十 二 坪 套 房 ， 三 個 月 內 銷 售 一 空 ， 引 發 小 豪 宅 風 潮 。 如 今 小 套 房 又 成 為 房 市 毒 藥 ， 建 商 又 把 小 套 房 合 併 ， 放 大 坪 數 來 刺 激 銷 售 。
二 年 前 ， 具 有 五 十 年 地 產 經 驗 的 冠 德 建 設 老 闆 馬 玉 山 曾 預 言 ： 「 二 ○ ○ 七 年 預 售 屋 都 完 工 時 ， 將 會 是 台 灣 房 市 的 谷 底 。 」 如 今 ， 台 灣 房 市 果 真 出 現 量 爆 價 滯 的 考 驗 ， 加 上 全 球 房 市 受 到 美 國 次 級 房 貸 的 衝 擊 ， 進 入 草 木 皆 兵 的 緊 張 狀 態 ， 爆 紅 了 五 年 的 小 套 房 命 運 如 何 ， 將 會 是 台 灣 下 一 階 段 房 市 興 衰 的 探 針 。
成 交 假 象 停 看 聽
智 邦 不 動 產 討 論 區 版 主 Sway
房 市 多 頭 走 入 中 末 段 ， 銷 售 人 員 再 也 不 能 像 一 、 二 年 前 一 樣 「 躺 著 也 能 賣 」 ， 只 好 祭 出 各 種 銷 售 花 招 ， 下 面 是 幾 種 常 見 的 情 況 ：
1. 銷 售 現 場 張 貼 許 多 「 某 戶 已 成 交 」 的 紅 紙 條 ， 廣 播 此 起 彼 落 ， 全 是 賣 方 故 意 放 的 煙 幕 彈 ， 就 連 購 買 和 簽 約 的 常 常 都 是 假 客 戶 。
2. 看 你 還 舉 棋 不 定 ， 銷 售 人 員 再 來 一 句 ： 「 先 訂 下 來 再 說 ， 以 後 再 退 都 可 以 。 」
3. 網 路 上 的 房 地 產 討 論 區 假 訊 息 充 斥 ， 多 的 是 建 設 或 代 銷 公 司 的 人 針 對 個 案 撰 寫 的 正 面 消 息 。
4. 在 新 成 屋 房 門 口 隨 意 置 放 皮 鞋 、 拖 鞋 。 有 的 還 會 在 空 屋 裝 設 冷 氣 或 窗 簾 ， 晚 上 時 再 將 空 屋 的 燈 打 開 ， 偽 裝 已 經 有 許 多 人 居 住 ， 掩 蓋 社 區 高 空 屋 率 的 假 象 。
斷 頭 戶 出 籠 等 便 宜
有 投 資 客 逃 命 ， 也 有 資 本 雄 厚 的 投 資 客 等 著 撿 便 宜 。 1996 年 間 台 海 飛 彈 危 機 與 2003 年 SARS 時 ， 本 來 在 賣 肉 圓 的 林 台 龍 （ 化 名 ） 大 舉 搶 進 房 市 。 這 兩 波 都 讓 林 台 龍 賺 進 大 把 鈔 票 。 他 雖 然 不 願 意 透 露 收 益 有 多 少 ， 但 他 目 前 名 下 房 產 至 少 有 50 戶 ， 全 部 現 金 購 買 。
如 今 又 碰 上 房 市 逆 轉 的 大 風 潮 ， 林 台 龍 說 ： 「 我 是 專 挑 交 通 建 設 沿 線 、 生 活 機 能 強 的 房 子 。 」 買 房 子 要 想 到 賣 不 出 時 ， 能 不 能 租 到 好 價 錢 ， 以 北 縣 為 主 要 操 作 地 的 林 台 龍 ， 目 前 最 看 好 捷 運 即 將 通 車 的 三 重 市 。 他 認 為 ， 三 重 流 動 人 口 多 ， 出 租 容 易 ， 再 加 上 近 幾 年 房 價 沒 有 漲 太 多 ， 投 資 報 酬 率 比 價 格 飆 漲 的 板 橋 市 高 出 許 多 ， 是 目 前 還 值 得 投 入 的 地 區 。
「 過 去 3 年 ， 房 價 太 高 ， 買 來 轉 手 或 租 一 點 都 不 划 算 ， 所 以 我 當 時 買 的 不 多 ， 現 在 很 多 斷 頭 戶 已 經 出 來 ， 法 拍 屋 的 量 比 去 年 同 期 要 多 了 1 倍 左 右 ， 很 多 流 到 4 拍 還 沒 人 標 ， 所 以 我 開 始 進 場 了 。 」
上 個 月 他 就 以 300 多 萬 元 的 法 拍 價 格 ， 買 下 三 重 捷 運 旁 2 間 獨 立 套 房 。 不 過 他 強 調 ， 現 在 要 進 場 的 投 資 客 ， 別 再 想 要 賺 價 差 ， 因 為 房 市 飆 漲 的 時 間 已 經 過 去 了 ， 「 做 房 地 產 一 定 要 資 金 足 夠 ， 少 融 資 ， 每 年 出 租 的 投 資 報 酬 率 要 大 於 6 ％ 才 可 投 資 。 」
南港 信義 松山 房價逆勢上揚
南港 信義 松山 房價逆勢上揚
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Article_ID=3855546&NewsDate=20070928
【曾敬德╱台北報導】台北房市位於高檔震盪，各區房價齊漲時間點已過，業者統計，近3月北市松山、信義、萬華區和北縣土城、淡水、新店市，房價逐月成長，具都市更新與大型開發案，房市發展仍看好。
根據中信房屋統計，今年1~8月大台北中古屋平均房價，北市較去年第4季成長7.73%，北縣則較去年第4季衰退0.22%，台北市除內湖房價微福衰退外，其它行政區房價皆成長3~14%，重大建設眾多的南港區，今年1~8月平均房價，較去年第4季成長14.21%，成長幅度位居北市之冠。
南港區房上漲14.21%
中信房屋副總劉天仁表示，除南港漲勢明顯外，信義區預期指標豪宅每坪開價將挑戰160萬元，刺激信義區市場交易活絡，松山及萬華區則因捷運及台北車站雙子星大廈開發案刺激，房價與交易件數都明顯成長。
台北縣今年1~7月買賣移轉件數，較去年同期成長8%，三重及永和市近3個月成交件數逐月成長，但房價卻向下修正，新店市則有裕隆開發案議題發酵，近3月房價與成交數都成長。
房市投資客 悄悄退場
房市投資客 悄悄退場
【 聯合新聞網 <http://udn.com/NEWS/mainpage.shtml> 】2007.09.29
今年第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資型交易案件的貸
款更是保守。
在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響下，房市投資風潮已明顯降溫，取而代之
的是一般首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到
八成左右。
小坪數產品不再吃香
今年來房價雖然持續走升，但漲幅明顯趨緩，下半年若干地區呈現持平的走勢。對投資
者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性越來越低，因此，隨著房價接近高點，投資客
正漸漸淡出市場。
信義房屋協理吳銘鴻表示，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，由去年第四季近
三成的高點逐漸下滑，目前，購屋投資的比例僅約14%，台北縣部份也由去年同期的
28%減至近期為16%。
吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變。隨著銀行緊縮小套房的房貸成
數，使得投資為主的套房產品面臨流通性問題，不少投資型客戶因而悄悄退場。小坪數
產品不再吃香，兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例
。
換屋族首購族漸增加
仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的空間或是轉換
更優質的居住環境，而在房屋一買一賣間，因可籌措到較多的自備款，所以在購屋標的
選擇上具備較大的彈性。
相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往因受限於預算，如果又沒有「富爸爸
」的支援，通常僅能先選較便宜或較小坪數的房子。
信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，
近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，且有逐年攀升趨勢。相對於台
北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得，「平易近人」得多，以首購為主的趨勢並未改
變。
依信義房屋不動產企研室統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前為
41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方
面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例由29.44%升至35.42%，台北縣首購比例從
36.54%增加至44.75%。
從上述統計結果不難發現，台北市區，換屋族群比例較首購高出約六個百分點；但台北
縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情
況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的台
北縣地區。
至於哪些區域是大台北地區換屋族，及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨
著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。
就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，大都仍偏好房價較高且溫和上漲的台北
市士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40%；其中，士林區及內湖
區超過五成，大安區亦有接近五成的表現；
台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。吳
銘鴻表示，士林、內湖、大安等地具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南
港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，淡水地區主推景觀休閒住宅，均較
能吸引換屋族的目光。
房價的變動可望趨緩
首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域
。其中，板橋及中和同樣具備交通便利的條件，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地
區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。
吳銘鴻認為，投資需求多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場交易明顯
受到投資需求熱絡的影響，而使價格快速上升。因此，當投資需求回到正常比例之際，
可以預見未來房價的變動將趨於和緩。
其次，投資者因為看的房子增多，對房價的敏銳度也升高。因此，市場上條件比較好的
房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶得到。而現今市場回歸常態，對買
方來說，反而提供較多的選擇，可以找到心目中理想的家。
2007年9月27日 星期四
投資客去年底陸續拋售 甚至出現退戶潮 怕連環套 房地產業促政府莫相害
中國時報 A2/焦點新聞 2007/09/27
投資客去年底陸續拋售 甚至出現退戶潮 怕連環套 房地產業促政府莫相害
【王莫昀╱台北報導】
公民營銀行持續緊縮套房房貸，房地產業者跳腳。建築公會全聯會副理事長賴正鎰表示，近年來台灣內需產業持續低迷，只有房地產一枝獨秀，如政府與金融單位打壓房巿，緊縮房貸，只會使國內景氣進一步下滑。
建築公會先後面見財政部、央行、金管會等政府單位，相關單位皆一再澄清未緊縮房貸，巿場仍出現套房案難以取得銀行融資問題，業者感到不解。
據瞭解，目前不僅民營銀行表態不承作套房房貸，連政府高層主導放寬原本緊縮房貸政策的公營行庫，對套房依然採限縮態度。
一位購買套房的陳姓民眾即指出，日前向台銀申請房貸，卻遭行員婉轉拒絕。顯示公營行庫表面上雖說配合政府政策，但為避免未來房巿反轉，受到衝擊，對套房放貸仍設有層層關卡。
根據《住展雜誌》調查，受到巿場不確定性升高、銀行刻意打壓影響，套房產品不但銷售時間拉長，銷售率更從去年七成六，銳減為今年上半年的四成五。
住展雜誌研發長倪子仁表示，套房推案量在九四年及九五年達高峰，隨個案接近完工，銀行業者緊縮房貸成數，許多投資客自去年底起即陸續拋售北縣或是北巿郊區個案，甚至出現退戶潮。
現在二手、中古巿場許多仲介公司已陸續接獲投資客整批委託出售案件，一接就是二、三十戶。
部分建商為避免購屋人斷頭殺出，影響個案房價，不是利用個人關係與銀行協商，讓購屋人以信貸補足缺口，就是自掏腰包拿錢出來，讓客戶分期攤還。
海悅副總經理曾俊盛表示，許多建商眼見套房產品受壓抑，銷售天數拉長，不得不修改產品。現在只有在明星學區、巿中心捷運站附近還有人敢推套房，區位差一些的建案早就改設計，將兩、三間套房併為一間二至三房個案銷售。
住宅需求調查報告 北市信心鬆動 趨保守
中國時報 A2/焦點新聞 2007/09/27
住宅需求調查報告 北市信心鬆動 趨保守
【彭漣漪╱台北報導】
經建會網路公布委託的「住宅需求動向調查報告」，第二季房地產 信心分數明顯出現反轉跡象。
其中，台北縣市明顯較中南部悲觀，台北市綜合房價信心更是自九二年第三季以來首次低於一百分，趨向悲觀，購屋負擔則飆至九．九倍，創歷來新高；全國整體對未來房價信心不足，而議價空間增加，顯示消費者信心出現鬆動。
這個結果，負責執行調查的政大地政系教授張金鶚也表示「嚇了一跳」，從上季開始，消費者信心轉弱的訊息已出現，第二季訊息愈來愈清楚，台北市一直是全國的房地產信心支撐樑柱，竟也開始不支，表示消費者趨向保守。
但他認為，這件事其實可以從正面看待，房地產目前沒有泡沫化危機，但已走了四年多頭，現在做修正是合理的，可讓價格回歸市場供需原則。
調查指出，全國房價綜合信心分數降至一○○．八七，較上季減少近六分，是九二年調查以來第三低，顯示消費者信心鬆動，已購屋者出於投資動機的比率降至一八．三％，創下近一年半的新低，整體來說屬樂觀，但處於向下盤整階段，且北部低於中南部。
調查指出，台北市平均房價為九百萬，每坪平均三一．六萬，較上季增加一萬一，較去年同季更大增五萬四，房價比上所得的購屋負擔比為九．九倍，較上季大增一．八倍，而且民眾貸款負擔率升至四○ ．四％，高於全國平均數字三三％，而且創下調查以來的新高，民眾購屋的負擔大幅加重。
經建會自九十二年起委託國土規劃及不動產資訊中心進行住宅需求調查，第二季結果顯示，台北市有房子的人看跌未來一季房價的比率是二五％，創調查以來新高，看漲的比率為三七％，依然超過看壞者；認為未來一年的房價會跌的比率是二八％，與上季持平，但認為會小跌的比率為二四％，創調查以來新高。台北市是房地產明星區域，信心鬆動具指標性意義。
2007年9月26日 星期三
薇閣陽明 十月落成
工商時報 專2/地產博覽專刊 2007/09/06
薇閣陽明 十月落成
【台北訊】
台灣這波豪宅買家，其中不乏身價數十億到數百億元，從傳產、跨國集團以及高科技產業老闆，以選擇奢豪住宅居住，乃基於投資以及彰顯社會地位。國內第一棟鎖定台商、國際眼光客層量身打造，陽明山特區豪景豪宅「薇閣陽明」（上圖，業者提供）大樓區，即將在十月中旬全新落成，正式公開。
新台商除了資產配置需求外，也希望下一代能「龍交龍、鳳交鳳」，紛紛購置豪宅餽贈子女，營造贏在起跑點的機會。格局大、坪數大、人車分道，具有安全、隱密性，都是富豪的需求。從事代銷27年的新傑合建設董事長宋景文表示，要符合金字塔頂層客戶的口味，再貴都不是問題。
能在台北市坐擁陽明山萬坪森林保育區的綠意，個案越來越稀有，甚至許多個案採取只租不賣的方式。榮獲第一屆國家優質企業商品金鼎獎認證的「薇閣陽明」，位於薇閣中學旁，富華建設投資興建、新傑合、丸新國際全案廣告代銷。一、二期基地共約二千七百坪，景觀大樓區五十二坪至八十二坪先建後售即將完工落成；二期電梯別墅區一六○坪至二百坪，僅有九戶，目前開放預約中。總銷金額約三十億，可說是陽明山特區內極為稀有的大型建案。
「薇閣陽明」除了落實日本大師安藤忠雄的建築理念，加上四十二 ℃白磺溫泉spa城市會館，完整植入了俱樂部層峰品味；同時坐擁萬坪綠地景觀，又位於北投公園、溫泉博物館附近，加上北投纜車即將復工，鄰近也有兩間飯店要改建，區域發展性不容小覷，加上價格在同級產品中相對低調實惠，不但可以提早進住享受，還能期待未來更大的漲價空間。
洽詢電話：（○二）二八九八一七八八
下一波衝擊…直指工業住宅
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS6/4029246.shtml
下一波衝擊…直指工業住宅
【經濟日報╱記者梁任瑋╱台北報導】
2007.09.27 04:10 am
中信銀9月起停作套房房貸業務，ERA不動產顧問張欣民表示，中信銀的動作明顯是要打擊財務槓桿過高的投資客，他相信其他銀行會跟進，下一波衝擊到的恐怕是同樣投資過熱的工業住宅。
「現在整個市場偏向買方，套房有賺就要跑了！」一位房仲店東表示，銀行利率不斷升高、銀行貸款成數降低，最近小套房詢問度極低，他都跟想要賣套房的客戶說，不要再堅持價錢，只要有人願意出價，小賺一點都要賣。
東森房屋經理加盟總部經理陳偉文表示，一年前在房市還相當熱門的「小豪宅」套房，近日受到民眾購屋信心不足、買氣減弱的氛圍影響，似乎成為票房毒藥。不少投資客看空後勢，紛紛拋售小套房，主要集中在信義計畫區、中山區等地，不過價差很大，同樣標的有的每坪開價75萬元，也有人開價不到60萬元就願意出手，顯示套房賣壓不輕。
今年5月，市場一度傳出信義計畫區有300戶套房，在中古屋市場流通，數量創歷年新高。中山區也傳出有百戶預售套房在中古屋市場找尋買主，市場一片風聲鶴唳。
永慶房屋指出，近來銀行對於小坪數套房核貸漸趨嚴格，不只民眾購買套房的意願降低，連手頭上有套房的屋主，有擔心明年交屋時無法如期申貸到八成銀貸，寧願早點出手。
陳偉文說，以前買一戶套房只要準備100萬元，現在手上要自備250萬元，他擔心資金壓力大的買方，寧願放棄低自備款斷頭，未來市場恐掀起一股套房斷頭風潮。
張欣民說，在銀行開始打壓小坪數套房後，房貸風暴才剛開始，短時間內不會結束，他預估下一個面臨房貸緊縮的是兩年前大量出現的工業住宅，而且在門檻不斷提高下，台北市投資客比重還會再萎縮。
套房房貸 中信銀全面叫停
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS6/4029237.shtml
套房房貸 中信銀全面叫停
【經濟日報╱記者陳宥臻、呂郁青、林巧雁╱台北報導】
2007.09.27 04:10 am
中國信託商銀個金總處總處長黃思國昨（26）日公開表示，中信銀全面停止承作套房房貸，因為風險實在太高。這是繼各大行庫緊縮套房房貸後，第一家明確表態停止小套房房貸的大型民營銀行。
合作金庫、華南銀行、台灣銀行、土地銀行等大型行庫先前宣布緊縮套房房貸，在最近政策壓力下，最近將表面貸放成數提高為八成。但華銀大幅拉高套房利率直逼信用貸款利率，等於「以價制量」間接拒絕套房貸款。台灣銀行也說，由於小套房投資客愈來愈多，台銀針對坪數15坪以下的套房的放款策略也是「能免則免」。
房貸業務量次於土地銀行及合作金庫的永豐銀，三、四個月前則是拉高套房坪數規定，把套房的定義由15坪拉高到20坪，等於20坪以下不貸。
中信銀去年底才針對10坪以上套房推出專案，搶攻這塊市場，未料不到一年，房貸政策大逆轉。黃思國說，推出九個月來，只承作不到數十戶，既不具經濟規模，風險又高，9月起已全面決定停止承作套房貸款，若自住者申貸條件佳，可以個案來申貸。
銀行主管解釋，年底前將有大批套房交屋，但今年第三季以來房貸高點盤整，套房購買者高達七成是投資客，一旦遇到房市景氣反轉，不只投資客、民眾住進「套房」，銀行也可能遭套牢，主管說，「只要一戶變呆帳，上百件的套房貸款就等於白做了。」
部分大型行庫因受限於配合政府政策，不敢直接拒絕承做套房貸款，索性拉高小套房貸款利率，間接拒絕收件。一般套房的利率約較住宅高出約0.2個百分點，但是華南銀行針對20坪以下套房，祭出最低貸款利率5%，相較市場房貸利率水準3%，高出2個百分點點。
華銀主管說，一般指數型房貸利率是分段逐漸調高，但20坪以下的套房，利率是直接從5%起跳。並且若確定是投資客，成數最高不能超過六成五。
合庫副總兼發言人林田表示，如果借款人的負債比偏高，財務槓桿的比率高，當然會限縮貸款金額。
合庫對小套房的貸款成數依各區的繁榮程度不同，比如高雄、屏東地區的小套房貸款上限為七成，台北地區上限則為八成。
土銀也表示，對小套房的授信政策並無改變，最高貸款成數為七成，利率端看個人條件。
陽信銀則針對15坪以下的小套房貸款喊卡，但是陽信銀主管說，如果是申貸者的收入佳，同時小套房落在精華區，就算套房要價上千萬元，也會照常核貸。
房地產
售金 1,198萬元
更新日期 2007-09-21
房屋坪數 33.7坪 房屋格局 3房2廳2衛
土地坪數 -- 房屋屬性 專業仲介，不須服務費
房屋形態 電梯大樓 房屋用途 住宅
車位 平面式停車位，費用另計 公共設施坪數 --
聯絡人 張怡如 E-mail piy710614@yahoo.com.tw
行動電話 0915-520-000 固定電話 02-27607766
裝修程度 尚未裝修 樓層 7/7（出售樓層/總樓層）
屋齡 15年 電梯 有
生活機能 近學校
特色說明 民生社區
屋主急售*低總價
健康國小介壽國中
地點好明星學區
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售金 1,100萬元
更新日期 2007-09-19
房屋坪數 25.18坪 房屋格局 3房2廳1衛
土地坪數 -- 房屋屬性 專業仲介，一般收費
房屋形態 無電梯公寓 房屋用途 住宅
車位 無 公共設施坪數 --
聯絡人 俞r E-mail mary4845@yahoo.com.tw
行動電話 0933-133-235 固定電話 --
裝修程度 尚未裝修 樓層 2/4（出售樓層/總樓層）
屋齡 33年 電梯 無
生活機能 百貨公司(賣場)、便利商店、傳統市場、夜市、近公園綠地、近學校、近醫療機構、警察局
特色說明 ◆房屋類型 (公寓)
◆所屬學區 ： 敦化國小~敦化國中
◆房屋樓層 ：2/4
◆坪數/格局：3房2
2007年9月25日 星期二
社區型商圈 投資入門
社區型商圈 投資入門
【 時報資訊 <http://www.infotimes.com.tw/new2/index.htm> 】2007.09.26
店面投資術，五大類型店面商圈，新富人士先從社區型入手。
永慶房屋副理梁惠燕說，投資店面要有大把資金，同時，深入商圈、了解業態，以及租
金行情、房產前景，以商圈型態來分，大致可以分成四大店面商圈。
包括一、百貨商圈店面，二、夜市、大學商圈店面，三、大學商圈店面，四、捷運商圈
商店，五、社區商圈店面。
新富人士投資店面，最好一步一步來，從基礎篇、初階、中階、再進入高階，不是有錢
就能投資。
梁惠燕建議，不妨先從社區型店面下手，總價二、三千萬，門檻較低，投入的金額不必
太大。
對於看好店面前景的投資客，買進以後，主要出租賺取租金，如何增加店面的租金收益
？
信義房屋經理蘇啟榮說，一間店面分拆、分割出租，例如，走廊租給賣髮夾的，頂級精
華區一坪半可能就能收到二萬元，並且將不同的租客，重新組合。
要這麼做，前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。
蘇啟榮，到底什麼地區的房子，可以當店面使用，除了市況以外，還要看法令規定，土
地使用分區限制。以台北市而言，規定嚴格，一樓都可以當店面，但是，依據所處地區
、巷道，限制營業規模、業態、業種，像小巷子只能做小吃，不能開餐廳，這是因為消
防、逃生的考量。
只是，很多店面的使用狀況，和法令有出入，像台北市東區一些巷弄的店面，登記是小
吃店，開的是餐廳、咖啡廳。倒是，信義計畫區管得就嚴了，連招牌大小、顏色都有規
定。
蘇啟榮說，有心投資店面的人，要弄清楚法令規定，注意已在營業的店面，是否合法。
還有要注意使用狀況，曾有人買的店面，外推擴大使用面積，使用八十坪，但是，權狀
六十坪，本來要租給大型知名商店，辦理變更使用登記時，主管機關實地勘查才發現，
使用面積要縮小為六十坪，租金變少，還要花錢、費功夫復原。
經建會調查：警訊!房市逆轉愈來愈明顯
經建會調查：警訊!房市逆轉愈來愈明顯
工商時報2007.09.26 【于國欽╱台北報導】
依據經建會的住宅動向調查報告，今年第二季國內房市反轉的力量愈來愈明顯，由於房價高漲，經濟前景風險仍大，投機客居高思危而退場者日多，已購屋者出於投資動機者的比率降至一八．三％創下近一年半的新低，而台北市購屋者出於投資動機的比率更由上季的三一．九％驟降至二○．二％，降幅創歷次調查最大。
經建會將停止發布住宅調查
經建會自九十二年起委託國土規劃及不動產資訊中心進行住宅需求調查，以瞭解民眾對房市的看法，歷來都是由主委或副主委親自主持說明會，公開發布這項調查，但昨日決議，從本季起改由國土規劃及不動產資訊中心自行處理，經建會未來將不再公開對外發布這項調查統計。
由這份報告顯示，國內房價偏高使得民眾看淡未來漲勢，紛紛退場，由於多數民眾所得趕不上房價的漲幅，加以貸息升高，因此民眾貸款負擔率升至三三％，創下有調查以來的新高，換言之，在第二季購屋者每月收入要拿出三三％繳房貸，而台北市購屋者此一指標更達四○．四％，民眾購屋的負擔急速升高。
北市房價信心首度跌破一○○
負責這項調查的政大教授張金鶚表示，這些指標的變化都指明國內房市反轉的力量愈來愈明顯，由於看漲房價者大幅降低，因此全國房價綜合信心分數降至一○○．八七，台北市這個政經中心的房價信心更首度降至一○○以下，這是一個嚴重警訊。
張金鶚表示，基於當初和經建會所簽的合約，資料調查出來當然要送經建會發布記者會，但何以本季數據出現反轉，便宣布經建會不再公開對外發布，他表示無法理解，張金鶚認為政府在處理統計的事情上不能報喜不報憂。
經建會表示，過去這項調查由經建會站在第一線召開記者會對外發布，但因調查報告本身已建立口碑，發布方式的改變絕非隱匿統計，外界無需過度解讀。
2007年9月24日 星期一
街頭巷尾 美房地產網站添加社群討論功能
街頭巷尾 美房地產網站添加社群討論功能
2007-09-22 06:01／中央社記者周世惠舊金山二十一日專電
Trulia和Zillow等美國的房地產網站現在提供社群功能，訪客可以在站上提出問題，向不認識的人問某一個特定住宅區的房價，甚至討論住在舊金山某一條街道的優缺點。
總部設在舊金山的Trulia是前年崛起的房地產網站，標榜可以讓使用者提問題、得到答案，而且使用者之間可以進行雙向討論。
Trulia原本只是把市場上販售的房地產登錄在網站上，詳細列出房子的歷史、大小，以及過去的成交價等資訊。今年五月這個網站推出「Trulia之聲」（TruliaVoices），註冊的用戶可以任意在某個房地產議題上提出問題和發表看法。
像「聖荷西的房子應該買在那一區？」這樣的問題，兩天內得到十二個回答；「什麼時候是買點？」也有熱心的人士發表意見。
在房地產網站上的回應者，除了買家同好、熱心居民，為數眾多的是來自全美國各地的房地產掮客。
美國的房地產網站興起時，消費者只能在站上找到市場上待售房屋的照片和資訊，後來有了虛擬實境的導覽功能，和附近住宅區的成交價及地圖。免費的討論功能成了最新趨勢，答問者可以匿名也可以公開大名。
有社群功能的房地產網站還包括總部位於西雅圖的Zillow，這個去年成立的網站提供全美國七千萬個房地產的預測房價和社區地圖，並提供「問答」（Q&A）和「討論區」（discussions）。
邱義仁指示財部 公股銀行將放寬套房房貸
工商時報2007.09.20
邱義仁指示財部 公股銀行將放寬套房房貸
【呂雪彗／台北報導】
據了解，國內金融機構限縮小坪數套房房貸情況十分嚴重，引起行政院高度關切，副院長邱義仁昨天已指示財政部以公股股東身份，對公股行庫道德勸說，要求公股行庫儘量放寬對小坪數套房的房貸。
此外，邱義仁也關切台灣金控的掛牌進度，據了解，財政部已將台銀、土銀、中信局及輸出入銀行合併成立台灣金控的申請書，正式向金管會遞件，金管會表示，預估最快二個月內即可核准，發給金控執照。但為配合預算進度，需明年一月一日才能正式掛牌。
行政院副院長邱義仁昨天下午召集金管會主委胡勝正與財長何志欽等人，談論房貸及台灣金控進度事宜。
由於台灣房貸市場受美國次級房貸波及影響，金融機構對小坪數，尤其套房房貸普遍限縮，讓房地產業者跳腳，向府院高層提出陳情，為免造成民怨，邱義仁昨天親自協調財金首長解決。
據了解，金管會基於自由市場機制，無法強迫金融機構對限縮的房貸授信政策鬆綁，但財政部可以透過公股股東身份，對公股行庫曉以大義，道德勸說，因此會中決定由財政部針對具有公股持股的金融機構展開道德勸說行動，以公股股東身份要求放寬對小坪數套房房貸的授信政策。
據悉，財長何志欽近日內應很快即會召集各公股金融機構開會，或以發函方式處理。
官員表示，目前各行庫房貸都沒有滿水位，佔全體授信只在二成左右，距三成上限仍有空間。
再造北市萬華 老區盼新生
【聯合晚報╱游智文/】 2007.09.22 03:22 pm
再造北市萬華 老區盼新生
台北市政府成立都市更新公司，老公寓林立的老萬華列為優先，房市前景看好。
谷底盤旋已久的萬華房市，今年初在比價效應浮現，開始增溫後，最近因台北市政府宣布成立都市更新公司，將萬華列為首要目標之一，前景更是看好。房地產業者認為，在公部門介入下，都更案整合可望更具效率，房價攀升可期。
台北市萬華區近年在市府「軸線翻轉．再造西區」計劃下，風貌改變極大，橫軸的中華路、艋舺大道，一掃萬華老舊狹隘的空間感，縱軸的康定路、萬大路貫通，加上萬華火車站改建規劃，則讓人期待一顆新明珠的誕生。
但問題是，整個區塊內，不是老公寓，就是屋齡二十年以上的舊大樓，不然就是國宅。這四年房市多頭，台北市其他行政區無不大漲一波，萬華則是「斯人獨憔悴」，今年以來，買氣雖回溫，但公寓房子仍在一坪十多萬元低檔打轉，除了極少數新大樓外，其他電梯產品也不過20來萬元。
缺乏可建地，都更案整合又困難，推案量太少，是區域房市遲遲無法起飛的主因。根據統計，萬華區前年推案量就僅50億元，去年更少，只有五件新案，總銷金額降到13億元。今年還是寥寥可數，市場上現僅有四個新建案，共200多戶。
在地人「從來沒看過新房子」
供給不足，使區域房市出現奇特現象。代銷「德林禮記」的海悅廣告專案副理林權利表示，「德林禮記」上月初正式公開後，來客中，就有不少在地人因為「從來沒看過新房子」，因此特地前來參觀。該案目前假日來客量約4、50組，公開一個多月，已賣出五成。
萬華區在市府再造西區計劃下，面貌已改，道路寬敞。
創意家行銷專案經理高鈺智深有同感，他負責代銷「皇家醴讚」，本月正式公開，目前銷售達三成，買主都是在地人。他說，由於中古屋房價過低，原本預估在地人不太容易接受新成屋行情，但從來客中，他發現在地人其實蠻能接受，來客多有強烈的換屋需求，只是找不到好房子。
他分析，這兩三年鄰近萬華的板橋江子翠、新埔地區房價以驚人速度攀升，現已高過生活便利的萬華區，原因也是在此。絕大多數的萬華人，因在萬華買不到好房子，只好移轉到上述區域，在旺盛的買氣灌注下，當地房價因此一路狂漲。
改建條件較優 投資買盤近場
但代銷業者認為這種情況，短期可望翻轉。一方面是台北市政府結合民間成立的都市更新公司，可望釋出較優渥的改建條件，提高住戶改建意願，區域在新建案增多下，不但可拉回在地人買氣，過去區域缺乏的投資買盤，也可望進場。
另一方面，這一兩年因台北市中心無地可建，建商其實也早就已進軍萬華布局，而現在則不約而同都已到「開花結果」階段。第四季就將陸續有多個推案登場，在建商熱炒下，市場增溫可期。
目前整合成功的都更案中，最受矚目的是潤泰創新與中華電信合作的德昌街案，總銷金額達56億元，比前年萬華全區推案量還多。此案預計11月公開，將興建兩棟26層雙子星高樓，市場傳出每坪開價50萬元。
另外全坤興業整合多時的中興橋畔及貴陽街兩個都市更新案，規模也不小。其中位於成都路、環河南路口的中興橋畔案，基地面積達1200坪，現為停車場，預估年底即可推案，開價也是上喊每坪50萬元。
銀行追繳房貸 90天執行法拍
銀行追繳房貸 90天執行法拍
〔記者李靚慧／台北報導〕考量房價攀上高點、債務清理條例一讀通過等變數，近一個月來，銀行向法院遞狀要求拍賣抵押物的動作轉趨積極，原本房貸戶逾放達180天，房子才會被銀行拍賣，已有不少銀行縮短為90天，以加速手中逾放品的處理效率。
可能納入債務清理
銀行業者指出，近期銀行嚴控房貸逾放的作法，主要在於「取得執行名義」後的下一步動作，銀行取得「執行名義」，一般只是為了有利於日後申請查封拍賣。過去銀行取得執行名義後，大多持續觀望，待逾放超過180天，才會向民事執行處遞狀，要求拍賣抵押物；但近來銀行已不再觀望，逾放達90天的房貸放款，只要取得執行名義，就會立即要求拍賣抵押的不動產。
之所以有這樣的轉變，銀行業者分析，立法院通過「債務清理條例」一讀程序，導致銀行產生嚴重的危機意識；加上國內不動產市場在投資客的炒作下，房價已攀升到新高，銀行也擔心未來若市場反轉，甚至利率走高，都將引發房貸風暴，希望能將手中的不良放款，儘可能的在高點脫手、降低損失。至於手中有房貸的客戶，也不必因此太過緊張，因為銀行的催收程序並未改變。銀行業者指出，銀行都以電腦系統緊盯房貸戶的還款狀況，只要扣款日沒扣到錢，各銀行應會有的提醒、催告程序，並未減少。
舉例來說，有些銀行只要扣款日沒成功扣款，隔天就會以簡訊或電話提醒房貸戶；有些銀行會等待五至七天，然後以電子郵件、簡訊等方式提醒。房貸戶只要立即轉帳繳款，銀行就不會進入下一步動作。
銀行危機意識升高
不過，只要銀行聯繫多次，都無法聯繫到房貸戶本人，不用一個月銀行就會寄發書面文件，以書面方式進行催繳；如果同時又發現該房貸戶出現「信用貶落」情形，例如其他的債務也延遲還款、其他銀行的卡債出現逾期、甚至發生退票等狀況，銀行最快將會在逾期60天內，就向法院申請拍賣抵押物等目的之「執行名義」，以便能在一個月後，申請查封、拍賣不動產。
國內法拍市場交易熱絡，以往需四拍案件，現僅一至二拍就會成交。不過，因法院積壓案件過多，銀行要真的完成抵押品拍賣，也得拖上一年，這也是銀行決定加快處理效率，以便掌握房價高點，順利出脫擔保品。
2007年9月18日 星期二
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